一、功能及要求：天悦嘉园农民安置小区位于豹山路以东，黑石村60号令安置小区以南，新联路以西，杉木冲路以北。住宅建筑面积142157.55平方米（数据来源为天悦嘉园项目长沙市规划信息中心建筑面积复核表）。在物业管理区域内，物业管理服务包括以下内容：1.房屋管理2.共用设施设备维修养护3.保洁服务4.绿化养护管理5.协助维护公共秩序6.在物业管理区域内，其他服务事项。
二、相关标准：
执行国家、行业、地方及其他相关标准规范。
三、技术规格：
详见招标文件“物业服务质量考核评分标准”。
四、交付时间和地点：
1、采购项目服务期：三年，合同一次性签订。
2、服务地点：采购人指定地点；
3、服务方式：现场及驻场服务
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五、服务标准：
（一）服务内容与质量：在物业管理区域内，物业管理服务包括以下内容：
1.房屋管理
1.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
1.2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主代表、铭安社区及房产开发商提出报告与建议，根据业主代表、铭安社区的决定，组织维修，并报房产开发商备案；
1.3每周巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
1.4按照住宅装饰装修管理有关规定和《临时管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修备案制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的注意事项。每日不少于1次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告本房产开发商和有关行政主管部门；
1.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告本房产开发商和有关行政主管部门；
1.6各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
2.共用设施设备维修养护
2.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；
2.2对共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
2.3对共用设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
2.4对共用设施设备组织巡查，每月不少于2次，做好巡查记录，对于隐患问题及时维修或编制维修计划。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划。向业主代表、铭安社区及房产开发商提出报告与建议，根据业主代表、铭安社区的决定组织维修或者更新改造，并报房产开发商备案；
******消防通道畅通；
2.6设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
2.7小区主要道路及停车场交通标志齐全，设施完善；
2.8路灯、楼道灯完好率不低于95％；
2.9容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
3.保洁服务
3.1按要求合理设置垃圾收集点，生活垃圾每天至少清运2次，并报告本房产开发商和有关行政主管部门；
3.2小区公共场所每日至少清扫1次；电梯厅、楼道每日至少清扫1次；共用部位玻璃每季度至少清洁1次；路灯、楼道灯每半年至少清洁1次；
3.3区内公共雨、污水管道每年至少疏通1次；雨、污水井每半年至少检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度至少检查1次，每年至少清掏1次，发现异常及时清掏；
3.4根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
4.绿化养护管理
4.1对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
4.2定期清除绿地杂草、杂物；
4.3预防花草、树木病虫害。
5.协助维护公共秩序
5.1小区主出入口24小时值勤；
5.2对重点区域、重点部位定时巡查，对安全隐患等问题及时进行处理，并配有文字和图片记录归档；
5.3对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
5.4对火灾、水灾、雷击、冰雪灾害、治安、公共卫生、等突发事件有应急预案，事发时及时报告本社区、有关部门和房产开发商，并协助采取相应措施；
******街道、社区积极稳妥处理业主反馈事件，确保不出群体性及有碍于公共安全的事故。
6.在物业管理区域内，其他服务包括以下事项：
6.1天悦嘉园商业门面参与招商招租管理；
6.2社区文化娱乐活动（每年不少于2次）；
6.3物业及物业管理档案、资料；
6.4法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
（二）人员要求（至少38人）：
项目经理：1人
工程维修：2人
保安队员：18人（巡逻2人，监控1人，门岗1人，轮休2人，三班倒）
保 洁 员：12人
客服人员：1人
财 ???务：2人
绿 化 员：2人
六、验收标准：
1、该项目由乙方进行月度考核，每日工序、每月工序、每季工序不按时完成的，发现一处分别扣2分；
2、以上各项考核不达标的，在物管专员提出整改要求后，在限定的时间内不及时整改扣10分；
3、以上量化考核标准与服务费用挂钩，满分100分，最低标准分90分，低于90分的，每低1分扣减1000元并依此类推；合同年度累计三个月量化考核标准平均低于90分，扣除合同年金额2%（末季度付款中予以扣除）。
4、如出现安全事故及群体性事件，产生负面舆论影响，季度考核直接认定为不合格，扣除合同年度金额5%（当季度付款中予以扣除）。
七、其他要求：
1、投标人提供的物业服务以约定的质量标准达到《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》二级要求。
★2、投标人须承诺根据各级政府下发的《物业服务管理办法》提供物业服务，并提供承诺书原件（格式自拟）。否则其投标无效。
★3、投标人承诺必须满足依法用工，服务人员的月度工资不低于长沙市最低工资标准，并按长沙市政策法规规定购买社会保险、医疗保险等，服务所需的设施设备、食宿情况、人身安全由中标人负责，提供承诺书原件（格式自拟）。否则其投标无效。
4、为确保项目的快速响应，供应商应具备本地化服务能力，熟知湖南省、市、区物业管理法律法规、政策及程序:供应商须承诺为本项目团队成员在长沙市范围内配置符合服务条件的固定办公地点并提供的产权证或租赁合同以及室内实景图片为依据，并加盖投标人公章。
5、本项目采用费用包干方式，包含在服务实施过程中应缴纳的工资、社保、税费、管理费、培训、财务等一切与该项目管理有关的费用，投标人应详细列明项目所需的各项费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人负责，采购人不再支付任何费用。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
